Acquisto prima casa: imposte e agevolazioni #adessonews

Le tasse da pagare e le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

L’acquisto di una casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella nostra vita, oltre ad essere anche una delle operazioni più costose.

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Leggi l’articolo, scarica gratis l’edizione 2024 della “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.

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Secondo acquisto con “agevolazioni prima casa”, l’obbligo di vendita prevale anche su cause di forza maggiore

Le agevolazioni “prima casa” godute per il secondo acquisto sono subordinate al fatto che l’abitazione già posseduta dal contribuente venga effettivamente alienata entro un anno dal nuovo acquisto.

L’esimente della causa di forza maggiore non può essere invocata dal contribuente che, pur essendo a conoscenza dell’inagibilità della propria abitazione, è, comunque, obbligato ad alienarla entro un anno dall’acquisto di una nuova abitazione agevolata.

È quanto stabilito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 23978 del 6 settembre 2024, in riferimento ad un avviso di liquidazione emesso dall’Ufficio per la revoca dell’agevolazione “prima casa”.

La fattispecie esaminata dalla Corte di cassazione con la pronuncia in esame, ha riguardato un contribuente che aveva acquistato, beneficiando dei benefici “prima casa”, un’abitazione nel 2006.

Successivamente, a causa del terremoto che ha colpito L’Aquila nel 2009, questa abitazione ha subito danni strutturali ed è stata dichiarata inagibile.

Nel 2016 il contribuente ha acquistato un’altra abitazione, ed ha richiesto, nuovamente, le agevolazioni fiscali obbligandosi, nell’atto di acquisto, ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione acquistata nel 2006.

La circostanza che la vendita dell’immobile acquistato nel 2006 non è stata eseguita a causa dello stato di inagibilità del fabbricato stesso, non è stata ritenuta rilevante, in quanto lo stato di inagibilità sussisteva già nel momento in cui il contribuente ha, comunque, assunto l’impegno alla vendita. E il contribuente ne era a conoscenza.

Pertanto, secondo i giudici, nel caso in esame, non è invocabile neanche l’esimente relativa alla forza maggiore, in quanto non si è verificata alcuna “…causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile…”.

Ricordiamo che a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 208/2015, alla disciplina in tema di agevolazione “prima casa”, il beneficio fiscale può essere chiesto anche dal contribuente che, pur essendo già titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni, ne acquista un’altra impegnandosi ad alienare, entro un anno dal nuovo acquisto, l’abitazione pre-posseduta.

Quali imposte sono dovute quando si acquista un casa?

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.

Ecco il trattamento tributario previsto all’acquisto di un’abitazione in generale:

Quali agevolazioni fiscali sono previste per l’acquisto di una casa?

Nella guida viene fornito un quadro riassuntivo delle principali agevolazioni previste dalla legge, quali:

• imposte ridotte,
• limitazione del potere di accertamento di valore,
• ecc.

In particolare, i destinatari dell’agevolazione possono beneficiare dell’esenzione dal pagamento delle seguenti imposte:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

Per quanto riguarda gli acquisti soggetti a IVA, è prevista la possibilità di beneficiare di un credito di imposta, pari all’ammontare dell’IVA corrisposta al venditore.

La guida riprende alcuni dei chiarimenti già forniti dall’Amministrazione finanziaria, ossia:

• l’agevolazione NON si applica ai contratti preliminari di compravendita in quanto il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato o venire stipulato oltre i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione (tuttavia, dopo il rogito, si può fare richiesta di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra);
• NON può però essere recuperata l’imposta versata in misura fissa per la stipula del contratto preliminare.

Quali agevolazioni sono previste per l’acquisto della prima casa?

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire
  la residenza in quello dove è situato l’immobile);
• l’acquirente ha determinati requisiti;
• il beneficiario non sia titolare di altre abitazioni agevolate.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti:

Oltre a tutte le informazioni da indicare nella dichiarazione sostitutiva, l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita).

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

In cosa consiste il bonus prima casa under 36?

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”.

L’agevolazione si applica agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, ma si possono richiedere anche quando, entro il 31 dicembre 2023, è stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto della casa di abitazione, purché l’atto definitivo (anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci) sia stipulato non oltre il 31 dicembre 2024.

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a Iva, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

• non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
• hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per saperne di più, leggi l’approfondimento sul “Bonus prima casa under 36“.

La Guida AE per l’acquisto della casa in PDF

La guida dell’Agenzia delle Entrate – aggiornata a giugno 2024 – fornisce un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera).

Innanzitutto, viene descritto il trattamento tributario riservato all’acquisto di un’abitazione in generale, poi quello applicabile in presenza dei benefici “prima casa”.

Particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. In base a questa regola:

• la tassazione dell’atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell’immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato;
• viene limitato il potere di accertamento di valore dell’Agenzia delle Entrate;
•  spetta per legge una riduzione degli onorari notarili.

Agevolazioni prima casa: i chiarimenti del Fisco

Agevolazioni prima casa: per non perderle serve il riacquisto, non basta l’usufrutto

L’usufrutto totale a titolo oneroso di una abitazione, sita in un comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell’immobile non basta ad evitare la perdita delle agevolazioni, né il diritto alla residua parte di crediti d’imposta spettante.

È la conclusione a cui giunge l’Agenzia delle Entrate con la Risposta del 4 ottobre 2024, n. 192/E sull’applicazione delle disposizioni sulle agevolazioni “Prima Casa” di cui alla Nota II-bis all’articolo 1 del d.P.R. n. 131/1986.

Pertanto, nel caso in cui un immobile acquistato usufruendo dei benefici “Prima Casa” venga rivenduto entro i successivi 5 anni, per non perdere le agevolazioni è necessario acquistare un altro immobile, sempre da adibire a prima casa, entro un anno dall’alienazione.

La Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, prevede, al comma 1, che per l’applicazione dell’aliquota al 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Il comma 4 della stessa Nota prevede che sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte in caso di:

• dichiarazione mendace;
• trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto.

Le disposizioni del comma 4 non si applicano qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “Prima Casa”, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In altri termini:

• il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito;
• la perdita del beneficio non opera qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda «all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Per evitare la decadenza dall’agevolazione fruita per il primo acquisto è necessario quindi si acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione del precedente ed è una condizione che si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione sul medesimo.

Ai sensi della citata Nota II-bis, comma 1, infatti, l’agevolazione si applica «agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse», mentre, al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione, occorre procedere, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, all’«acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile entro un anno dall’alienazione è idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio: come affermato dalla Corte Costituzionale con l’ordinanza 9 febbraio 2009, n. 46, «il legislatore ha stabilito non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza dai tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La disposizione non riguarda l’accesso alle agevolazioni, bensì le regole sulla decadenza dai benefici, costituendone un’eccezione: «A differenza della fattispecie relativa all’accesso al beneficio la norma non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene, limitandosi a richiedere l’acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale».

Per “acquisto” deve intendersi l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione, pertanto l’acquisto del diritto reale di godimento (di abitazione/ usufrutto), non integra la fattispecie giuridica prevista dal citato comma 4 di «acquisto di altro immobile» e non rappresenta un titolo idoneo ad evitare la decadenza dall’agevolazione fruita.

La decadenza comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta di cui all’articolo 7, comma 1, della legge 448/1998 (credito spettante fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto agevolato), in quanto, come precisato con la circolare 38/2005, esso non spetta, tra l’altro, «se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito».

Quindi l’Istante potrà richiedere nuovamente l’agevolazione “prima casa”, per lo stipulando atto di acquisto del diritto di abitazione/usufrutto di altra abitazione, in presenza dei requisiti e delle condizioni previsti dalla citata Nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Per usufruire delle agevolazioni Prima Casa, nel caso di stipula di un contratto di compravendita a favore di un terzo minore, è necessaria la dichiarazione di “voler profittare”

Con la Risposta del 4 luglio 2024, n. 145 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la ratio delle disposizioni in materia richiede certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto che deve dichiarare di possedere i requisiti e di essere nelle condizioni previste per fruire dell’agevolazione fin dalla stipula dell’atto, assumendone i relativi obblighi.

Nel caso di acquisti da parte di minori, la Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E chiarisce, inoltre, che l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato, in presenza di tutti i requisiti previsti.

Pertanto, nel caso in cui il terzo sia un minore, le dichiarazioni ai fini dell’agevolazione “prima casa” possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio (nelle forme previste dall’articolo 320 del codice civile).

Nel caso in esame, in cui entra in gioco il contratto a favore di terzi, istituto previsto dall’art. 1411 del c.c., nelle ipotesi di acquisto immobiliare stipulato con “contratto a favore di terzo”, quest’ultimo consegue la titolarità dell’immobile, per effetto della stipulazione.

Tuttavia, fino a quando il terzo non dichiari di “volerne profittare”, l’acquisto non è definitivo, essendo suscettibile di revoca o modifica da parte dello stipulante o di rifiuto da parte del terzo.

Come riporta infatti il secondo comma, è la dichiarazione del terzo di “volerne profittare” a consolidare l’acquisto in suo favore, impedendone la revoca o la modifica da parte dello stipulante.

Solo in questo caso, quando si verifica la definitività dell’acquisto da parte del terzo, che con la dichiarazione di adesione rende irrevocabile/immodificabile l’acquisto, sussistono i presupposti per l’applicazione dell’agevolazione.

Altri chiarimenti sulle agevolazioni prima casa

Agevolazioni prima casa: giurisprudenza, le sentenze più recenti

Le agevolazioni prima casa una volta conseguite, non sono revocabili

Con sentenza dell’11 settembre 2024, n. 24402 la Corte di Cassazione ribadisce che l’agevolazione “prima casa”, una volta conseguita, non può essere oggetto di rinuncia da parte del beneficiario, anche in vista dell’acquisto di una nuova abitazione e a seguito del versamento della relativa imposta e delle sanzioni.

Il principio – secondo i giudici di piazza Cavour – poggia su quanto riportato nella nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, in merito:

• al divieto di reiterazione interna derivante dalla legge,
• al carattere negoziale, non revocabile per definizione, della precedente dichiarazione di voler fruire del beneficio.

Una volta conseguita l’agevolazione “prima casa”, questa non sarà più revocabile dalla parte, salvo il caso in cui la dichiarazione resa dal contribuente attenga l’impegno a trasferire entro diciotto mesi la propria residenza.

In questo caso – essendo il requisito in esame rimesso ad una condotta del contribuente – egli può, ma solo in pendenza del relativo termine, revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile.

L’acquirente, che non intende adempiere all’impegno assunto in atto, è tenuto a presentare un’apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, con la quale:

• revoca la dichiarazione d’intenti espressa in atto di volere trasferire la propria residenza nel comune nel termine di diciotto mesi dall’acquisto;
• richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione.

Decorso il termine di diciotto mesi dalla data dell’atto senza che il contribuente abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare all’ufficio dell’Agenzia una istanza con la quale revoca la dichiarazione di intenti di cui sopra, si verifica non l’annullamento, bensì la decadenza dall’agevolazione “prima casa” fruita in sede di registrazione dell’atto.

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