Massimiliano Pochetti, ceo di Euromq.it: “Mutui, quali sono e come si valutano i nuovi fattori che mettono a rischio le erogazioni” #finsubito prestito immediato

Esistono nuovi fattori di rischio che le banche, su indicazione della Bce, sono chiamate a prendere sempre più in considerazione prima di concedere un mutuo. Sono aspetti concreti che alcuni istituti hanno iniziato a valutare, stringendo in alcuni casi le maglie del credito, e che alcune start up già includono nei propri modelli di valutazione immobiliare. Si tratta del rischio sismico, idrogeologico e alluvionale del territorio su cui è collocato un immobile, dei costi di riqualificazione energetica di un’abitazione e della capacità di una casa di aumentare o ridurre il suo valore nel tempo. 

Per capire meglio cosa sta succedendo e quali voci ricopriranno un ruolo preponderante nella delibera di un mutuo immobiliare per banche e intermediari del credito (mediatori creditizi e agenti in attività finanziaria, in primis), abbiamo intervistato Massimiliano Pochetti, ad di Reos, ceo di Euromq.it e fondatore di Casashare.it.

“Ad agosto del 2024 la Banca centrale europea ha diffuso un report sull’esito di una serie di ispezioni effettuate a partire dal 2018 tra le banche europee. Nell’arco di questi 6 anni la Bce ha individuato numerose carenze nella gestione delle valutazioni immobiliari, in particolare per quanto riguarda il comparto immobiliare commerciale (Cre). E ha suggerito diversi correttivi, con l’obiettivo di migliorare la gestione del rischio del credito. Sebbene le raccomandazioni siano incentrate sul Cre, le loro implicazioni si estendono anche alle valutazioni immobiliari residenziali, poiché sottolineano l’importanza cruciale di una gestione rigorosa e trasparente delle valutazioni immobiliari”, spiega Massimiliano Pochetti.

Quali criticità sono emerse dai controlli?
Uno degli aspetti più critici emersi dalle ispezioni della Bce è la mancanza di un monitoraggio continuo dei valori di mercato, una pratica particolarmente importante in un contesto economico dinamico. C’è poi la mancata adesione agli standard internazionali di valutazione (Ivs), che si traduce nell’assenza di prove comparabili delle valutazioni immobiliari. In altri termini, nell’uso da parte di molte banche di informazioni obsolete o inadeguate.
E infine i controlli hanno evidenziato un’area in cui molte banche devono ancora migliorare: la considerazione dei rischi climatici e dell’efficienza energetica nelle valutazioni immobiliari. Fattori che, pur avendo un impatto diretto sui prezzi degli immobili, vengono spesso trascurati.

Il testo fa riferimento anche al Regolamento Ue 1623/2024 (Crr III), che entrerà in vigore il 1° gennaio 2025. Cosa prevede?
Il Crr III richiede, tra l’altro, che le banche mantengano dati aggiornati sui mercati e monitorino costantemente i valori immobiliari per identificare eventuali diminuzioni sostanziali rispetto ai prezzi di mercato.

Tutto questo in cosa si traduce per banche e mediatori creditizi?
Comporta la necessità di tenere d’occhio alcuni parametri aggiuntivi rispetto a quelli finora presi in considerazione per la concessione del credito immobiliare: l’integrazione dei fattori climatici ed energetici nelle valutazioni immobiliari e il monitoraggio costante dei mercati.

Euromq è una start up nata a febbraio 2022 ma è già stata scelta come partner strategico per la valutazione immobiliare da grandi franchising e gruppi nazionali e internazionali. Quali cambiamenti avete visto nella valutazione del rischio delle banche?
Alcune banche si sono già mosse, introducendo criteri di valutazione per il rischio sismico, idrogeologico e alluvionale. Ci sono banche che hanno iniziato a non concedere mutui per immobili situati su territori ad elevato rischio sismico o di alluvione e istituti che devono ancora adeguarsi alle indicazioni della Bce. Lo stesso discorso vale per la capacità di stimare i costi di riqualificazione energetica di un immobile e di valutare le possibili fluttuazioni di mercato cui va incontro un’abitazione.

Reos ed Euromq sono due società all’avanguardia sotto il profilo della valutazione dei rischi ambientali…
Da oltre 3 anni forniamo la mappatura dei rischi idrogeologici del territorio nazionale, anticipando le esigenze del mercato. Euromq, il sistema operativo sviluppato da Reos, interagisce conle informazioni messe a disposizione dall’Ispra, l’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale, che monitora a livello nazionale le aree in base alle loro tipologie di rischio. Grazie al nostro applicativo, che si integra perfettamente con i crm proprietari, agenti immobiliari e intermediari del credito possono già valutare in maniera rapida gli indicatori monitorati dall’Istituto sui temi ambientali.
Inoltre siamo stati i primi in Italia a ideare e realizzare la valutazione per l’acquisto e, ad oggi, siamo gli unici che offrono un vero modello avm (automated valuation model) professionale.

A questo proposito, nella vostra presentazione si legge che il vostro modello di valutazione immobiliare automatizzato “è in grado di interagire con dati di vendita reali, non di macrozona ma contestualizzati e localizzati”. Cosa significa?
Significa che il nostro modello di valutazione automatizzato utilizza algoritmi per analizzare una serie di dati. Non si limita a prendere in considerazione i macrodati dell’Omi (Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate), che comprendono i valori minimo e massimo di una zona. Ma nel processo di analisi e valutazione immobiliare è in grado di interagire e includere i dati ufficiali di venduto reali, contestualizzati e localizzati. E di considerare anche gli aspetti socio economici della zona, una novità assoluta per il nostro mercato.

Quali altri dati si possono ottenere con il vostro avm?
Si può ottenere un preventivo di riqualificazione energetica e capire quanto l’immobile potrebbe sviluppare plus o minus valenza nel mercato odierno.

Quando dici che alcuni agenti immobiliari e mediatori creditizi possono già estrarre questo tipo di dati, intendi che sono già disponibili nel loro crm?
Esattamente. Possono visualizzare queste informazioni agevolmente anche nel proprio smartphone. La nostra soluzione api, i nostri dati si integrano con sistemi proprietari terzi, crm e siti web.