Danni in condominio: a chi spetta pagare? #finsubito prestito immediato

Risarcimento danni e inadempimento contrattuale: chi risponde se il condominio non paga il creditore?

Oltre ai debiti derivanti da contratti con fornitori, dipendenti o società che forniscono luce e gas, il condominio può essere responsabile anche per obbligazioni di natura “extra-contrattuale”. Si pensi al caso di una persona che si faccia male cadendo da un gradino o a un condomino che subisca, nel proprio appartamento, infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto. In questi casi, a chi spetta pagare per i danni in condominio, e in quale misura?

Il problema si pone quando il conto corrente condominiale non dispone delle somme sufficienti per soddisfare il creditore e quest’ultimo intenda comunque recuperare i soldi che gli sono dovuti. In tal caso non gli resta che agire contro i singoli condomini. Qui si pone il vero problema: in che misura il singolo condomino può essere costretto a pagare? In proporzione ai propri millesimi o per l’intera somma?

Il dilemma si focalizza sulla distinzione tra:

• responsabilità parziaria, regola secondo cui ciascun condomino risponde solo in base alla propria quota millesimale,
• responsabilità solidale, in base alla quale il creditore può esigere l’intero importo da un solo debitore, che poi avrà diritto di rivalersi sugli altri condomini.

Per comprendere meglio la questione facciamo un esempio pratico.

Chi paga per i danni in condominio?

Ipotizziamo il caso di una donna anziana che cada in una buca posta nel giardino del condominio e non adeguatamente segnalata. La vittima fa causa al condominio che contesta la propria responsabilità. Così si finisce dal giudice che condanna il condominio a versare un risarcimento di 10mila euro. Sul conto comune però ci sono appena 2mila euro e la signora intende agire nei confronti dei singoli condomini per ottenere l’intera somma. Come deve comportarsi? Può chiedere l’ammontare complessivo a un solo proprietario (secondo la regola della responsabilità solidale) oppure deve rivolgersi nei confronti di ciascuno di essi, frammentando il proprio credito per quanti sono i residenti, in modo da esigere da ognuno una quota non superiore ai relativi millesimi (secondo la regola della responsabilità parziaria)?

La Cassazione, con la sentenza n. 1674/2015 e n. 26521/2024, ha affermato che:

• quando il creditore agisce in forza di un credito derivante da un contratto, vige la responsabilità parziaria. In particolare, egli deve prima agire contro i condomini morosi (il cui elenco gli viene fornito dall’amministratore) e poi contro tutti quelli che sono in regola coi pagamenti, in proporzione ai rispettivi millesimi;
• quando il creditore agisce in forza di un credito derivante da un illecito extracontrattuale, come nel caso di danni da cose in custodia (l’esempio della vecchietta che cade), vale invece la regola della responsabilità solidale. Si applica infatti l’art. 2055 del Codice civile che così statuisce testualmente: «Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno». Ciò anche perché si vuol evitare al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota.

Chi paga per i danni da infiltrazioni di acqua e rotture?

La stessa sentenza ribadisce che la solidarietà si applica anche quando il danneggiato è un condomino, equiparato a tutti gli effetti ad un terzo. Il caso tipico è quello del condomino dell’ultimo piano che subisce infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare o a causa di una scarsa impermeabilizzazione delle pareti esterne dell’edificio, vede comparire sui muri del proprio appartamento delle macchie di umidità.

Un altro esempio è quello del condomino che, per via delle impalcature lasciate dalla ditta dei lavori di manutenzione, riceve in casa la visita dei ladri.

I casi potrebbero moltiplicarsi. Ad esempio, si pensi al condomino che, nonostante ripetute segnalazioni all’amministratore per la riparazione del portone rotto, subisce danni perché estranei entrano nella proprietà privata.

In sintesi

Riassumendo quanto finora esposto, possiamo così concludere:

• per i debiti derivanti da un contratto, vige la regola della responsabilità parziaria: il creditore quindi deve agire nei confronti dei condomini (partendo da coloro che non hanno pagato le quote) nei limiti dei rispettivi millesimi. Pertanto, per recuperare l’intera somma, dovrà avviare tante azioni esecutive per quanti sono i condomini;
• al contrario per i debiti derivati da fatti illeciti che non sorgono da contratti, vale la responsabilità solidale. Quindi il creditore può chiedere l’intero risarcimento a un solo condomino. Quest’ultimo, se costretto a pagare, potrà rivalersi poi nei confronti degli altri.