Fondo Prima Casa rifinanziato per tre anni: Nuove opportunità per giovani e famiglie numerose – Intervista al Presidente Consap Sestino Giacomoni #finsubito prestito immediato

(AGENPARL) – Roma, 5 Novembre 2024

Agenparl ha intervistato in esclusiva il Presidente di Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici Spa), Sestino Giacomoni, il quale discute le recenti novità introdotte per il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa e che ha visto un significativo rifinanziamento di 670 milioni di euro fino al 2027. Tale fondo si propone di agevolare l’acquisto della prima abitazione, con particolare attenzione ai giovani sotto i 36 anni e alle famiglie numerose.

Il Presidente Giacomoni approfondisce le modalità di accesso alla garanzia statale per chi compra una casa all’asta, spiegando le procedure necessarie e le tempistiche che i mutuatari devono rispettare per beneficiare del Fondo. Vengono affrontati anche temi legati alla collaborazione tra Consap e le banche, soprattutto per facilitare l’accesso al credito alle categorie prioritarie, in particolare per chi ha un ISEE inferiore a 40.000 euro.

L’intervista esplora anche le misure di supporto per i mutuatari in difficoltà e il valore della garanzia statale nel ridurre i rischi per le banche, oltre all’impatto positivo che Consap intende ottenere, incentivando il supporto a famiglie giovani e numerose per contrastare il calo demografico.

Domanda. Come si incolla l’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria nelle procedure previste dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa? In particolare, un giovane sotto i 36 anni che acquista un immobile all’asta può usufruire della garanzia del Fondo, considerando i tempi ridotti per il saldo richiesto dal Tribunale?

Giacomoni. L’acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria ha delle procedure e delle tempistiche diverse rispetto ad una situazione standard e prevede dei passaggi legali delineati. In caso di acquisto all’asta, infatti, non sarà necessario recarsi da un notaio, ma il passaggio di proprietà avverrà direttamente tramite il tribunale. L’erogazione del mutuo e la firma dell’atto di acquisto avvengono dunque contestualmente attraverso il tribunale competente per la messa in vendita tramite asta. I tempi di erogazione del mutuo dovranno necessariamente rispettare i tempi previsti per l’asta. Le aste giudiziarie come quelle disposte dalla Quarta Sezione Civile del Tribunale di Roma per le esecuzioni immobiliari, hanno tempi ben definiti. Dall’acquisto dell’immobile, certificato da un verbale, possono passare al massimo 120 giorni per il saldo del prezzo. Nell’offerta di partecipazione all’asta può essere indicato un margine di tempo più breve, ma il limite massimo restano i 4 mesi di tempo. Diventa quindi decisivo muoversi per tempo per richiedere il mutuo tramite il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, perché l’importo richiesto deve essere erogato nei tempi utili per finalizzare l’acquisto dell’immobile. I giovani sotto i 36 anni devono quindi avviare rapidamente la procedura di richiesta del finanziamento, avendo come punto di riferimento i 120 giorni per finalizzare l’acquisto, fermo restando che la banca concedente del mutuo sia tra quelle aderenti all’iniziativa e che accetti di ricorrere alla garanzia del Fondo. La richiesta di mutuo, con la domanda di accesso al Fondo, può essere inoltrata ad uno degli istituti aderenti, con tempi di risposta di massimo 20 giorni per la valutazione della garanzia da parte di Consap e altri 90 giorni per il perfezionamento del mutuo. Tempi ridotti, ma sufficienti affinché l’operazione abbia esito positivo.

Domanda. Il Fondo prevede un innalzamento della garanzia all’80% per le categorie prioritarie con un ISEE inferiore a 40.000 euro. In questi casi, come viene gestita la valutazione del merito creditizio e in che modo CONSAP collabora con le banche per facilitare l’accesso ai mutui, soprattutto per i giovani?

Giacomoni. Il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica, sul mutuo per l’acquisto della prima casa. Consap si occupa dell’esame delle domande trasmesse telematicamente dai soggetti finanziatori per la verifica dei requisiti di accesso alla garanzia del Fondo. Il mutuo con accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap offre una garanzia pubblica del 50%, agevolando l’acquisto della prima casa a tutti i cittadini ed in particolare alle giovani coppie sotto i 36 anni e alle famiglie mono genitoriali. Il Decreto Sostegni bis ha previsto inoltre la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per tutti coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile. Dall’avvio della sua operatività Consap ha prestato garanzie su oltre 530mila mutui per un controvalore di 62 miliardi. Oggi, grazie a questo strumento, tutti i giovani sono ‘bancabili’, anche se non hanno contratti di lavoro a tempo indeterminato. Detto questo, è importante ricordare che si può rispondere a tutti i requisiti previsti dal Fondo, ma serve comunque il parere positivo della banca. Un’analisi della situazione finanziaria da parte della banca può allungare i tempi in presenza di anomalie o di mancanza di sostenibilità del mutuo stesso in relazione alle entrate. Il merito creditizio tiene conto di diversi fattori: la situazione economica, posizione lavorativa, il rapporto tra l’importo richiesto e il reddito, il rapporto tra la rata e il reddito, eventuali insolvenze passate o l’aver già contratto debiti poi estinti con regolarità. Lo stesso valore attribuito dalla perizia all’immobile può incidere sulla finalizzazione dell’operazione se si discosta troppo da quello attribuito dai venditori.

Domanda. In quali circostanze specifiche il Fondo può intervenire in caso di inadempimento del mutuatario e quali misure vengono messe in atto per il recupero delle somme erogate? Ci sono agevolazioni per le categorie prioritarie che si trovano in difficoltà economiche dopo aver ricevuto il mutuo?

Giacomoni. In caso di inadempimento del mutuatario il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata. Al mutuatario, pertanto, resta l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca il quale provvede al recupero della somma anticipata – senza interessi – anche mediante il ricorso alla procedura di iscrizione a ruolo così come previsto al comma 1 e 2 dell’art .8 del Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014. Alle categorie prioritarie è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso calmierato non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze ai sensi dell’art. 2 della L. 7 marzo 1996 n. 108.

In genere, per tutte i mutuatari e quindi ancora di più per le categorie prioritarie il fondo è estremamente duttile nel consentire l’applicazione delle misure maggiormente idonee a contrastare le fasi di difficoltà economiche in cui possono incorrere le famiglie e i giovani.

Domanda. Alla luce delle proroghe e delle nuove categorie prioritarie introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, quali cambiamenti si prevedono nell’effettivo accesso ai mutui da parte dei nuclei familiari con più figli? Quali strategie sta implementando la CONSAP per garantire che queste famiglie possano ottenere il mutuo necessario nei tempi previsti?

Giacomoni. Su questo tema c’è un paradigma ‘culturale’ che va ribaltato: spesso per le banche un figlio è peggio di un debito, ma noi sappiamo bene che per il nostro Paese i figli rappresentano il futuro. Per questo ritengo che, attraverso l’intervento di Consap, dobbiamo continuare a “sterilizzare” “l’algoritmo della denatalità”, utilizzato dalle banche per concedere il mutuo. Se all’intelligenza artificiale si affianca la sensibilità umana, lo human touch, si comprende che i figli non possono essere considerati semplicemente un costo, ma una risorsa per la famiglia e la collettività. Le giovani coppie e le famiglie numerose hanno bisogno di un aiuto concreto per creare e far crescere una famiglia e l’unico modo è un sostegno reale da parte dello Stato. Il Fondo Prima Casa è uno strumento efficace e facilmente accessibile. Con lalegge di Bilancio 2024 sono state previste tre ulteriori categorie prioritarie: nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui; nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui, nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui. Tali categorie, nel caso richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, beneficiano della garanzia fino al 90%.

La buona notizia è che con la finanziaria 2025 appena varata dal Governo ed inviata in Parlamento, il Fondo mutui prima casa, in scadenza il 31 dicembre ’24, è stato rifinanziato per la prima volta per 3 anni con 670 milioni fino al 2027. Il Governo ha anche previsto nella nuova legge di bilancio una proroga dell’agevolazione per le giovani coppie sotto i 36 anni e per le famiglie numerose, programmando uno stanziamento per il Fondo prima casa di 130 milioni nel 2025 e di 270 milioni di euro per i 2 anni successivi.

Per la prima volta il Governo con la manovra non si è limitato a rinnovare la misura per pochi mesi o al massino per un anno, come avveniva in passato, ma ha dimostrato di credere in questa misura rifinanziandola per tre anni, con una prospettiva di medio lungo termine, con una visione chiara: in una fase in cui i tassi di interesse stanno scendendo è prevedibile che la compra-vendita degli immobili ripartirà. Il Fondo mutui prima casa continuerà quindi anche nel futuro a svolgere un ruolo fondamentale per consentire alle giovani coppie ed alle famiglie numerose di realizzare il loro sogno, potendo acquistare la casa in cui vivere, grazie alla garanzia dello Stato concessa attraverso Consap Spa.

Domanda. Come affronta CONSAP i casi in cui i mutuatari richiedono un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile e la banca, nonostante la garanzia elevata offerta dal Fondo, decide di non concedere il finanziamento? Ci sono strumenti di mediazione o incentivi per le banche per facilitare la concessione del mutuo in tali situazioni?

Giacomoni. Quando una banca rifiuta la concessione di un finanziamento è bene contattarla per comprenderne i motivi. Potrebbe trattarsi semplicemente di una questione di documentazione mancante, ma potrebbe derivare anche da altre situazioni più approfondite. Nel primo caso basterà integrare la documentazione carente. Nel secondo caso è sempre il confronto con la banca a far comprendere gli ostacoli alla concessione del finanziamento. L’introduzione della garanzia all’80% e oltre riduce notevolmente il rischio di default per la banca ed è essa stessa un incentivo per gli istituti alla concessione del mutuo.